충북혁신도시 동일하이빌 투자 분석(feat.충북 부동산 전망)

충북혁신도시 동일하이빌을 금일 1순위 청약을 받고 있습니다. 조금은 늦은 감이 있지만 과연 투자용으로 괜찮은지 그에 대한 분석을 해보고자 합니다.

**실거주 청약은 당연히 언제든지 옳습니다

 

아파트 상품성에 대한 분석은 하지 않습니다. 사실 실거주가 아니라면 투자자분들은 신경을 쓰는게 오히려 방해가 된다고 생각합니다.

 

투자자라면 지금 분양권을 들고 가면 입주 시점에 가격이 올라있을지가 제일 중요한 겁니다. 

 

아파트 평형이 어떻고 입지가 어떻고 뭐가 없네 부족하네 이런건 실거주분들만 신경쓰시면 됩니다.(당연히 실거주라면 투자 분석은 안하셔도 됩니다)

 

충북혁신도시 동일하이빌 분양가

빨간색이 충북혁신도시 동일하이빌입니다. 입지 살짝보면 대장입지가 될 곳입니다. 상업지구, 학교 등등 빠지는 것이 없습니다. 다만 뷰는 조금 아쉽습니다.

 

분양가도 그냥 주위 수준입니다. 옵션으로 많이 빼서 장난질이네 뭐니뭐니 해도 3년 후 새아파트면 그정도 프리미엄 가격은 당연합니다. 

 

모하도 직접 가서 본 결과 상품성도 빠지지 않습니다. 옵션이 조금 많긴 한데 이건 개취의 영역입니다.(저라면 무조건 풀옵션!)

 

분양가도 그냥 주위보다 어느정도인지만 비교해보시면 됩니다. 옵션, 중도금유이자 하면 몇천이 비싸네 마네 하는데 그게 중요한게 아닙니다. 입주시점에 올라있을지가 중요한거죠.

 

매매/전세가 상황

충북 전체의 지수입니다. 충북혁신도시(진천/음성)는 인구가 적어서 그런지 통계가 나오지 않습니다. 충북 전세 지수와 당연히 따라가기 때문에 이것만 봐도 됩니다. 

 

09년부터 시작된 지방 상승장 추세를 타고 훨훨 날다가 2015년부터 빠지고 있습니다. 그러다가 작년에 상승세를 다시 타다가 청주의 조정지역 지정을 맞고 주춤

 

 

더 자세히 보면 그래도 최근에는 매매가/전세가 모두 올라주고 있는 단기적 추세입니다. 사실 다른 지방도 모두 비슷합니다. 전국적인 불장이 예상되고 있죠.

 

충북 전세가율

조금 들쭉날쭉합니다. 충북혁신도시는 임대, 민간임대가 섞여있기도 하고 조금 신생 도시라서 여기 자체만의 전세가율은 조금 무의미합니다.

 

지금 충북 전체의 전세가율은 81%입니다. 지금 높은 편이긴 한데 지방의 특성상 원래 전세가율은 높습니다.(감정원 데이터에서도 진천은 없네요)

 

12년을 봐도 뭐 낮은 전세가율은 아닙니다. 그럼 무슨 의미가 있느냐

 

80%가 넘는 전세가율은 실거주장입니다. 투자자들이 뛰어들어서 가격을 올리는 유동성장이 아니라는 말입니다. 사실 밑에서도 얘기 하겠지만 지금의 부동산 규제책에서는 지방장도 실거주장으로 다시 만들고 있습니다.

 

규제가 다시 실거주자들이 집을 사게 해서 집값을 올리는... 어이없는 일이 벌어지고 있는 것이죠.

 

높은 전세가율은 매가를 밀어올리거나 또는 매가가 떨어지더라도 그 하방을 받쳐주는 역할을 합니다.

 

투자하기에는 더없이 좋은 전세가율입니다.

 

그런데 여기서 전세가율이 떨어지는데 이게 매가가 올라서 그런게 아니라 전세가가 빠져서 떨어지면 조금 위험할 수도 있습니다. 지방의 특성상 자가점유율이 높아서 흔들리기가 쉽습니다.

 

전세가에 직접적인 영향을 주는 공급을 살펴보겠습니다.

 

충북 입주물량

역시나 매가가 올라갈땐 공급이 같이 올라가줍니다. 그래서 이렇게 쌓인 입주물량들이 다시 전세가를 내리고, 매매가를 다시 올리게 만드는 사이클인데요.

 

17년부터 빠진 매가가 입주물량을 줄어들게 만들고 있습니다. 대략 분양-입주의 시차가 2년 반이라고 보면 매가의 최고 정점을 찍었던 15년도 물량들이 18년도에 쏟아지게 만들었고, 이후 밀어내기 분양으로 19, 20년도에도 어느정도 초과 공급을 만들었습니다.

 

지금부터가 중요하죠. 21, 22, 23년 예정 입주 물량은 상당히 줄었습니다. 앞으로 실거주장에서 유동성까지 한번 더 올라갈 발판이 될 수 있습니다.

 

충북 인허가 물량

충북 인허가 물량입니다. 15년도에 매가가 올라주니 이때부터 건선사들이 신나게 인허가를 받고 분양하기 시작합니다.

 

중요한 것은 19년부터 엄청나게 줄어든 인허가 물량들. 앞으로의 분양물량도 더 없게 만들었습니다.

 

사실 가격의 하락도 당연히 중요한 요소이지만 여기에 수도권 중심 부동산 규제가 지방의 물량을 더 없게 만들었다고 봅니다.

 

최근 취득세 중과가 제일 큰 요인으로 작용했으며, 앞으로 투자자들이 받아주지 않을 물량을 지금 분양하기에는 상당히 부담스럽죠.

 

이게 역설적으로 지방투자를 다시 좋게 만들고 있습니다.(공급이 줄어드니까)

 

충북혁신도시 인구

최근 혁신도시 실패사례로 나오는 충북혁신도시라고 해도 인구가 늘고 있는 것은 사실입니다. 도시와 일자리가 만들어졌으니 당연히 인구는 유입되죠.

 

거기에 신도시로 인근에서도 더 좋은 주거 환경을 찾아서 몰려들게 만들고 있구요.(음성군이 제일 타격이네요)

 

인구 늘고 있습니다. 대략 14년도부터 입주라고 해도 16,000명 정도가 늘었네요.

 

대략 4만명 계획 도시입니다. 아직 갈길이 멀긴 하네요.(주민등록인구와는 차이가 있네요)

 

혁신도시가 반으로 행정구역이 나뉘는데요, 붉은 색이 진천이라서 진천만 인구가 늘어서 시 승격도 된다는 호재를 들었습니다.

 

결론 : 충북혁신도시 동일하이빌 투자 합니다.

개인적으로 분양 당연히 완판됩니다. 냄새는 투자자들이 제일 잘 맡기도 하지만 진천 구도심, 음성군, 충북 인근에서도 충분히 실거주로 각광받는 좋은 도시, 아파트입니다.

 

지금 매가와 전세가도 살짝 올라와주고 있으며, 높은 전세가율과 앞으로 적어지는 입주물량, 없는 인허가 물량. 사실 데이터로만 놓고 보면 당연히 투자를 해야 하는 곳입니다.

 

다만 부동산 규제가 제일 걸림돌이죠. 투자자라면 취득세, 보유세, 양도세 모두 신경을 써야 하니까요.(이러면에서 무주택이나 1주택 실거주자가 제일 노려야 하는 아파트입니다.)

 

리스크있습니다!!

 

전세가가 빠지는 상황이 제일 무서운데 입주물량으로 빠지는게 아니라 전세자금대출 규제나 금리 인상으로 전세자금이 나가면 조금은 위험합니다.

 

앞에서 신규아파트들 공급이 충분했고, 이 아파트들에 낮은 전세자금대출 이자로 많은 분들이 입주한 상태입니다. 전세자금대출 규제나 금리인상이 지금은 조금 현실성 없어보여도 실제로 된다면 지방 소도시에서 먼저 타격 옵니다.

 

이 리스크가 일어날 확률과 앞으로의 상승 확률을 따지면 후자가 더 강합니다. 

 

투자 괜찮습니다!!!!