아파트 투자를 위한 아파트 수요와 공급 요인 알아보기

아파트 투자를 위해서는 정말 많은 전문가들이 있고, 그 방법 또한 다양합니다. 그런데 가끔은 너무 많은 수치들이 난무하는 것을 볼 수가 있는데요, 정말 저정도 까지 해야 하나 싶을 정도로 말이죠.

 

그래서 향후 아파트 투자를 위해서는 어떤 지표를 봐야 하는지를 포스팅해보도록 하겠습니다.(제 개인적인 투자 방법론이오니 참고만 하시기 바랍니다.)

 

아파트 공급

이건 정말 뭐 심플합니다. 아파트를 지어지기 위해서는 분양을 하고, 2년 6개월에서 3년 후에 입주를 하니까요. 이것도 입주자모집공고를 기준으로 각종 부동산 분석 홈페이지에서 제공을 하고 있습니다. 

 

그런데 입주물량 공급 팩터 말고도, 사실은 더 봐야 할 것들이 있습니다. 제일 기간이 장기적인 것으로 보자면 지정된 택지, 인허가, 착공 이런것들이죠. 

 

여기서는 인허가 물량을 제일 주의깊게 봐야 합니다. 결국은 인허가를 받아야 분양을 하고 입주물량이 되는데, 인허가 물량은 위의 입주물량 공급 팩터보다 더 장기적으로 시장을 볼 수가 있습니다.

 

따라서 중요한 공급팩터는 인허가 물량과 입주물량

 

아파트 수요

이건 조금 어려운 문제입니다. 사실 아파트에 대한 수요는 어찌보면 (정말 단순하게 보면) 전 국민의 70%입니다. 최근 통계자료 보면 전국민이 제일 선호하는 주거 유형으로 1위가 아파트이며, 이 비율이 70%이니까요.

 

더 정확히는 전국 가구수의 70%라고 봐야겠네요. 그런데 이렇게만 보면 투자에 쓸모가 있지는 않습니다. 사실 전국 가구수는 대략 2천만 가구이며, 이 중의 70%면 1천 4백만 가구. 아파트를 원하는 가구수가 1천 4백만.

 

전국의 아파트는 총 980만채 정도. 그런데 이것도 투자에 뭔 의미가 있지는 않죠. 수요가 공급된 물량보다 많으니 장기적으로는 아파트 가격이 오를 유인이 된다는 의미 정도만.

 

우리가 알아야 할 수요는 아파트 공급 대비 수요가 많냐 적냐. 그래야 가격을 예측할 수 있으니까요.

 

아파트 수요팩터는 정말 어려운 문제입니다. 그래서 투자자분들은 간단히 한 지역 인구수의 0.5% 정도가 한 해 필요한 아파트 수요량이라고 정해놓기도 합니다.(이게 어디 논문에 나온건데 결과값만 그냥 0.5%)

 

또 아파트에 매매수요만 있나요? 전세와 월세 수요도 있겠죠. 세가지 수요는 총합이 같기 때문에(가구수는 정해져있기 때문에) 어느 한쪽이 커지면 다른쪽이 작아져야만 합니다.

 

저의 결론은 그냥 인구의 0.5%를 수요로 보는게 제일 심플합니다. 한해 결혼하는 신혼부부 수나 멸실주택 등의 요인도 있긴 한데 너무 어렵습니다. 적용하기가요.

 

결론

아파트 공급은 장기로 보면 인허가 물량, 단기는 입주물량

아파트 수요는 지역내 인구수 0.5%