주거용 오피스텔 아파텔 투자법 정리(feat.유보라 더 크레스트)

주거용 오피스텔 개론

저는 참고로 현재 다주택자라서 더이상의 아파트 투자는 진행하고 있지 않습니다. 부동산 규제가 생각보다 꼼꼼해서 가지고 있는 것들 관리하고 새로 입주할 아파트 입주자금과 대출을 알아보는 것도 충분히 힘들거든요. 그런데 최근에 고덕신도시에서 하는 유보라 더 크레스트 오피스텔을 보고 아 아직 투자처가 남아있다는 것을 발견했습니다. 

 

참고로 공시지가 1억 미만 아파트 투자도 다주택자들이 많이 하고 있는 걸로 아는데 이거 위험합니다. 공시지가 1억 미만이면 아무래도 메인 지역, 메인 상품성 가진 아파트가 아니었을 확률이 매우 크고, 이게 1억이 넘어가는 순간 받아줄 사람은 실수요자들밖에 없습니다. 실수요자들은 아시겠지만 매매/전세/월세 등 선택폭이 다양해서 자칫 물리게 될 수도 있습니다.

 

다시 주거용 오피스텔로 돌어와서 소위 아파텔이라고도 불리는 오피스텔은 투자처로써 나름 안전하지 않나 생각합니다. 사실 세금 이런 걸 떠나서 분명히 사람들이 최우선으로 선호하는 주거유형이 아파트라면 그 다음은 아파트와 비슷하게 만든 아파텔이라고 생각합니다. 즉, 어느정도는 동조화해서 움직일 거라는 얘기.

 

유보라 더 크레스트 청약 결과

평균 경쟁률은 34:1 정도가 나왔습니다 초대박은 아니지만 1개 블럭에 거의 2만건이 들어왔습니다. 동시 청약신청이 가능하니 실제로는 20:1 정도? 분양가가 초대박 수준은 아니어서 아무래도 경쟁률이 조금 낮은 감이 있습니다.

 

1블럭입니다. 확실히 국평 84가 엄청나네요. 기타 지역이 장난 아닙니다.

 

2블럭도 상황은 비슷. 청약 신청금이 300만원이었으니 저도 돈만 더있었으면 가족 명의로 다 해봤을텐데 아쉽습니다.

 

아파텔, 아파트랑 진짜 비슷

이번에 분양한 유보라 더 크레스트입니다. 커뮤니티도 있습니다. 아파트랑 진짜 비슷.

 

심지어 상가도 주상복합급으로 있습니다.

 

단지네 차가 없는 아파트와 비슷. 놀이터만 있으면 이게 아파트인지 오피스텔인지 구분이 안될정도.

 

최고 경쟁률 기록한 84 타입. 4베이에 뭐 펜트리만 작지... 그래도 확실히 아파트에 비해서는 공용면적이 적어서 그런지 몰라도 작아보이긴 합니다.

 

그럼 어떤 오피스텔에 투자해야 할까

개인적인 의견입니다. 저는 이런 조건의 오피스텔이 분양하면 무조건 청약을 넣어볼 생각입니다. 참고로 오피스텔은 중도금 대출이 거의 시행사 보증인 경우가 많아서 일단 당첨만 되면 2~3년 끌고 가기가 상당히 좋습니다.

 

1) 입지 : 신도시 + 일자리 풍부 + 오피스텔 자리가 딱 지정(더이상 지어질 수 없음)

이번에 유보라 더 크레스트는 아시겠지만 삼성전자 평택캠퍼스가 있습니다. 직원이 2만 5천여명이라고 하는데 여기에 협력업체 등등 하면 뭐 고덕신도시에 쪼그만 지분이라도 꼭 들고가야 하죠. 유보라 더 크레스트는 심지어 위치도 가깝고, 중심상업지역에 있습니다. 아이들 키우기에 오피스텔은 부족하지만 저는 최소 신혼부부까지는 커버해줄거라고 봅니다. 삼성직원들이나 신혼부부들.

 

다른 베드타운 신도시들은 조금 꺼려지긴 합니다. 예를 들면 다산 신도시 같은... 애 키우기는 정말 좋은 신도시이지만 과연 신혼부부가 굳이 다산 신도시 오피스텔까지 들어와서?

 

그리고 신도시 오피스텔은 업무지구이기 떄문에 구도심처럼 오피스텔이 막 지어지지도 않습니다.

 

 

2)인근 아파트 59제곱보다 저렴한 분양가

제 기준은 분양가가 인근 신축 아파트 59제곱보다 저렴하면 적당하고 봅니다. 이번 유보라 더 크레스트는 분양가가 꽤 비싸보이죠.(동탄 대방 엘리움은 이런 측면에서 패스했습니다. 9억이라니;;)

근처에 59제곱이 아직 입주한 곳이 없어서 시세가 없는데 아마 5억9천만원 보다는 비싸다고 생각합니다. 고로 반도 유보라 더 크레스트는 적정한 분양가라고 생각. 솔로, 신혼때 오피스텔 살다가 > 인근 신축 59제곱 돈 더 보태서 들어가는 걸로 가정.

 

3) 진짜 놀이터만 없고 아파트와 비슷해야함

위에서 보셨겠지만 유보라 더 크레스트 정도만 되면 가져가 볼 만 하다고 생각합니다. 커뮤니티, 상품성 모두 훌륭.

 

4) 상업지구에 위치

어차피 신규택지라면 중심상업지 주변으로 업무지구가 있어서 오피스텔하면 상업지구가 가까울 수밖에 없습니다.

 

오피스텔 청약

오피스텔 청약은 정말 쉽죠. 세대수도 300세대 이상이면 청약홈에서만 받을 수 있습니다.(청약신청금 300만원 압박) 그래도 아파트와는 다르게 누구나 청약 가능, 100% 추첨제로 상당히 투자하기 좋은 조건이죠.

 

참고로 전매는 100세대 이상 오피스텔은 등기치셔야 가능합니다. 100세대 미만이면 나홀로일 가능성이 크고 저는 아파트 대용이라고까지 보지는 않습니다. 

 

한마디로 청약홈에 뜨는 오피스텔은 입지나 상품성 보고 청약하면 됨.

 

주거용 오피스텔 세금

1) 취득세는 4.6%. 주거용 업무용 구분 없이.(아직 주거용인지 업무용인지 모르기 때문)

 

2) 주거용 오피스텔은 그냥 주택이라고 생각하면 마음이 편함. 보유세 있고 종부세도 합산되고, 양도소득세도 같이 중과됩니다. 어차피 단타용 시대는 아니기 때문에 그냥 존버.

 

3) 주택수에 산입되는데 청약할때는 주택수에서 빠짐. 무주택자가 아파텔 취득하고 청약 노리는 것도 방법.

 

현시점 오피스텔 투자 전략

일단 분양으로 신규택지 좋은 곳만 노려서 청약. 당첨되면 일단 영구 보유한다고 생각. 어차피 세금때문에 단타칠 환경이 아닙니다.

 

정리하면 신도시 택지(택지의 주거 쾌적성 이점 + 지어질 수 있는 땅이 정해져 있음), 인근 일자리 풍부(신호부부 및 고소득자들), 아파트 단지와 비슷(아파트 대체 상품으로써의 존재)한 것들을 노리는 겁니다.

 

그리고 신도시가 완성되기 전이기 때문에 도시의 성장, 인구 유입, 상권 형성, 교통 인프라 등 계속해서 성장하기 때문에 그냥 잘 보유만 하고 있으면 알아서 잘 자랄 것으로 예상합니다. 이상으로 주거용 오피스텔 아파텔 투자에 대해서 알아보았습니다. 꼭 좋은 오피스텔 청약하시어 모두들 당첨되시기를 기원합니다.