민간임대아파트 투자 장점 및 단점(feat. 다주택자 및 1주택, 무주택)

민간임대아파트 투자를 해야 하는 이유?

왜 민간임대아파트 청약만 하면 이정도의 경쟁률이 나오는걸까요? 단순히 8~10년 동안 임대이긴 하지만 집 걱정없이 살 수 있어서? 전세물건도 없고 전세값도 너무 올라서?

 

아닙니다. 전국의 모든 투자자들이 민간임대아파트 청약을 신청하고 있기 때문입니다. 왜 그런지 궁금하시죠? 이 글을 끝까지 보게 되신다면 아마 당장 민간임대아파트의 분양과 청약이 나오는 즉시 신청을 하게 되실 겁니다. 

 

민간임대아파트 투자 장점

먼저 다주택자이건 1주택자이건 무주택자이건 민간임대아파트에 실제 들어가서 거주를 한다는 점은 모두 똑같기 때문에 이 부분은 별도로 말씀드리지 않겠습니다. 해당 지역 거주가 가능하고, 자가가 아니어서 8~10년정도 주거 안정성을 누리고 싶으시다면 실제 입주하셔도 상관은 없습니다.(오히려 투자자라면 이런걸 적극 활용해야 겠지만요)

 

누구나 청약신청 가능

현재 다주택 및 1주택이신 분들은 더이상 투자를 하기가 꽤 까다롭습니다. 청약은 당연히 어렵고, 취득세 또한 중과가 되기 때문에 정말 큰 비용을 치뤄야 아파트 투자가 가능합니다. 그런데 민간임대아파트(공공지원이 아닌)는 만 19세 이상 누구나 청약 가능합니다.

 

같은 세대원이건 뭐건 상관없습니다. 해당 지역 거주자가 아니어도 상관없습니다. 그야말로 '민간'이 하는 임대이기 때문이죠. 저 또한 민간임대아파트 청약 신청시 온 가족 명의로 신청을 하고 있습니다.(휴대폰 인증이 되면)

 

 

계약 후 바로 초피 받고 전매 가능

일단은 계약 후 바로 전매가 가능합니다. 초피도 형성이 잘 됩니다. 이게 실제 거주를 목적으로 하시는 분들도 계시고 투자자도 상당히 많기 때문에 입지가 좋으면 좋을 수록 초피가 형성이 잘 됩니다.

 

심지어 당첨 후에 바로 인근 부동산이나 부동산 카페에 올리셔도 됩니다. 그냥 당첨 후에 초피 500만원에 팔고 계약 후에 바로 넘기셔도 됩니다.

 

네이버 부동산 같은데에는 민간임대아파트가 나오지도 않고 프리미엄 시세도 당연히 없어서 인근 부동산에 전화를 해보시는 것을 추천드립니다. 일단 당첨이 중요합니다.

 

 

프리미엄은 얼마까지 형성될까?

이 문제는 상당히 천차만별입니다. 이게 분양전환 우선권과 관련이 있어서인데요, 어떤 곳은 분양전환 우선권을 주고 분양시 인근 시세(비슷하게)로 하는 곳도 있고, 인근 시세 대비 80% 이렇게 하는 곳도 있습니다.

 

인근 시세 비슷하게 라고 했을때는 그냥 분양권이랑 비슷한데 그렇게 메리트는 없습니다. 그래도 프리미엄은 붙는게 해당 지역에 매물이 없고 상승장일 경우에는 일반 분양권이랑 비슷하죠. 정확히는 인근시세 매매가 - 내가 받을 보증금 차이입니다.

 

프리미엄이 높게 붙는 경우는 바로 인근 시세 대비 80% 저렴하게 분양전환 우선권을 주는 곳입니다. 이러면 인근 시세 대비 20%의 프리미엄이 확실하게 생기는 것이죠. 그래서 이런 민간임대 아파트는 경쟁률이 더 높습니다. 제가 예전에 포스팅 했던 것을 보시면 이해가 되실 겁니다. [민간임대아파트 프리미엄 얼마까지 형성 될까? 포스팅 보러가기]

 

 

프리미엄 받아도 세금이 없다...

지금 분양권 양도세 최대 70%까지 늘어났죠? 분양권도 이제 투자하기 쉽지 않은 시점입니다. 그런데 민간임대아파트를 프리미엄을 받고 전매할 경우 세금이 없습니다. 어이가 없지만 제가 국토부와 국세청에서 받은 답변도 그렇다고 합니다.

 

왜냐하면 양도소득세라는 것은 입주권과 분양권만 내는 것인데 민간임대아파트는 '임대'라서 입주권 및 분양권에 해당하지 않습니다.(소유권이 아님)

 

그래서 실제 프리미엄을 받고 양도를 해도 어디에도 기록이 되지 않고, 세금의 대상도 되지 않습니다. 다만 이게 법규가 현재 없는 상태여서 그런거지 향후에는 바뀔 가능성도 있긴 합니다. 현재는 민간임대아파트 프리미엄 받고 팔아도 세금이 없다는 팩트입니다.

 

 

민간임대아파트 투자 단점

그럼 투자에 있어서 단점은 없을까요? 제가 생각하는 단점은 사실 너무나 사소한 것들입니다. 그래서 현시점 민간임대아파트 투자는 정말 최고의 투자처이죠.

 

단점으로는 일단 계약금은 있어야 된다는 것. 물론 당첨 후 바로 초피 조금 받고 파실 거면 이걸 매수인에게 받아서 하는 경우도 있습니다. 

 

그리고 초피가 아니라 1~2년 후 전매를 생각하신다면 역시나 중도금 대출 보증이 문제입니다. 보통 세대당 2건, 한 명당 조정지역 1개/비조정 1개 이렇게 제한이 있기 때문에 허그나 주택금융공사 중도금 대출은 조금 어려울 수 있습니다. 정확히는 분양권 중도금대출이 아니라 임차보증금 중도금 대출이기 때문에 성격이 달라서 해주는 경우도 있다고 합니다. 

 

그런데 가끔 이 중도금대출을 허그나 주택금융공사가 아닌 시행사 자체 보증으로 해주는 곳도 있습니다. 이건 모집 공고문에도 안나오니 모델하우스에 전화를 해서 문의를 해보면 됩니다. 이렇게 시행사 자체 보증이면 뭐 어떤 규제, 제한도 없기 때문에 그야말로 투자처로써는 최고의 조건인 것이죠.

 

 

계약금만 있으면 민간임대아파트 청약은 무조건 넣자

이쯤되면 민간임대아파트 어디서 분양을 하는지 당장 알아보고 싶으실 겁니다. 정말 계약금(이것도 전세금 정도의 10%)만 있으면 그야말로 몇 배를 앉아서 벌 수 있는 현시점 최고의 투자처입니다. 청약경쟁률을 뚫고 당첨만 된다면 말이죠.

 

그래서인지 블로그나 유튜브에도 이런 투자법을 말하는 분들이 정말 많아졌습니다. 덕분에 경쟁률은 아마 정부 규제가 나오기 전까지는 계속해서 고공행진을 하지 않을까 합니다.

 

정리해드리면 좋은 민간임대아파트 투자처는 입지 좋고, 분양전환 우선권을 주고, 인근시세 대비 저렴하게 분양을 한다고 아며, 중도금대출을 시행사 보증으로 해주는 곳입니다.

 

그런데 사실 경쟁률이 워낙 장난이 아니어서 일단 무조건 신청을 해서 당첨 되는 것이 제일 중요하죠.

 

 

어디서 언제 분양을 하는지 알아보는법

그런데 이게 민간임대아파트이기 때문에 청약홈이나 호갱노노에도 나오지 않습니다.(공공지원 민간임대아파트는 청약홈에 나옵니다) 현재 제가 언제 어디서 분양을 하는지 알아보는 법을 알려드리겠습니다.

 

1) 뉴스 검색 : 그냥 포털사이트에서 '민간임대아파트'라고 검색을 하시면 보통 최근 분양하는 곳들은 홍보 차원에서 블로그나 뉴스기사로 내보냅니다. 이게 제일 간단하게 알 수 있는 방법이구요.

 

2) 네이버 부동산 검색 : 이게 조금 더 확실하게 알 수 있습니다. 수시로 뉴스 검색을 해보시고 정기적으로 네이버 부동산을 보시면 됩니다. 찾는 법은 아래를 봐주세요.

PC는 안되고 모바일 버전만 됩니다.(PC로하면 지도에서 검색하는 것으로 나와서 전국을 다 봐야 합니다;;)

 

보시면 분양탭이 있습니다. 

 

지역이나 관심 지역만 보셔도 되고 전국으로 보셔도 됩니다. 그리고 제일 중요한 검색 '조건변경'을 가셔서 아파트만 검색 / 임대 분양만 체크를 하시면 됩니다.

 

그런데 이게 단점이 임대분양만 하면 민간임대랑 공공임대가 같이 나오는데요.

보통 공공임대는 위와 같이 '국민임대', '영구임대' 이런게 붙기 때문에 쉽게 알아볼 수는 있습니다. 더 확실하게는 해당 아파트를 클릭하셔서

전매여부를 보셔서 전매가능단지이면 이건 민간임대아파트입니다. 이러면 해당 아파트로 검색을 하셔서 공식홈페이지로 가서 정보를 더 확실히 보시면 되는 것이죠. 이게 현재는 민간임대아파트를 찾는 가장 현실적이고 확실한 방법들입니다. 

 

결론

여웃돈 1~2천만원 정도 있으신 분들은 꼭 전국에서 하는 민간임대아파트 청약신청을 하시고 리스크와 세금없이 투자 수익을 내시기 바랍니다. 현시점 최고의 아파트 투자 방법입니다.