민간임대아파트 프리미엄 주고 들어갈만한지 분석 (피주고 입주)

민간임대아파트 프리미엄

민간임대아파트 프리미엄을 주고 들어가는 것에 대해서 어떻게 생각하시나요? 저는 지금 실제로 입주할 민간임대아파트를 찾고 있습니다. 그런데 생각보다 높은 피를 보고 조금은 놀랐었습니다. 뭐 지금은 천천히 생각해본 결과 그래도 입주를 하는게 낫다는 결론을 얻었는데요. 아마 저와 같은 고민을 하시는 분들을 위해서 오늘은 민간임대아파트 프리미엄에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 아래를 자세히 봐주시기 바랍니다.

 

민간임대아파트 구하는 이유

저는 우선 다주택자입니다. 그래서 모든 부동산 규제에서 피해갈 수가 없는데요, 특히 실거주로 전세자금대출을 이용하고 있었는데 이제는 이 전세대출이 나오지 않을 것으로 보입니다. 졸지에 당장 주거지를 구해야 하는 처지에 놓이게 된것이죠.

 

그런데 민간임대아파트는 다주택자도 입주를 할 수가 있습니다. 이게 무엇보다 제일 큰 장점이죠. 또 아파트 자체의 상품성도 공공임대아파트와는 확연히 다릅니다. 그냥 민간아파트 수준이라고 보시면 됩니다. 여기에 2년씩 4번을 연장해서 최대 8년(보통은 8년, 길면 10년)까지 안정적인 주거가 가능하다는 것도 좋습니다. 

 

또, 이미 3주택을 넘겨서 모든 부동산 규제에 걸리는 만큼(취득세, 양도세) 그냥 지방투자를 더 해버려도 괜찮습니다.(이게 사실 제일 큰 이유죠) 

 

민간임대아파트 프리미엄 말이 되나?

한곳의 예시를 들어드리겠습니다. 현재 입주가 시작되는 곳이라 프리미엄 분석을 하기 좋아서 예시를 가져온 곳입니다.

 

양주 옥정 모아미래도 아파트는 민간임대 아파트도, 양주 옥정신도시에 위치해있습니다.(요즘 양주 시세 장난이 아니죠...)

보시면 전형적인 민간임대 아파트 입니다. 8년 거주/임대료 5%이내 상한/세금 아예 없고, 분양전환(시세의 80% 이내) 등등

 

대신 반전세 형태입니다. 전 평형 59제곱에 임대보증금은 대략 1억 5천에 월 9만5천원. 

 

커뮤니티도 있고, 진짜 민간분양 아파트 수준입니다.

 

그런데 첫번쨰 사진에서 보시면 아시겠지만 피가 붙어있습니다. 대략 3,000만원에서 많으면 6,000만원까지. 뭐 동과 층에 따라서 다른 것이겠죠.

 

처음에 청약을 해서(청약통장은 쓰지 않습니다) 임차권(입주권은 아니고 분양권도 아니고 해서 그냥 임차권으로)을 받은 사람들은 선택지가 있는 것이죠. 이래서 사실은 민간임대아파트 분양을 하면 무조건 넣어서 하나 잡아놓는게 좋습니다. 계약금정도만 걸어놓으면 선택지가 많아지는 것이죠. 피주고 넘기느냐 아니면 입주를 하느냐. 물론 실거주 할 수 있는 곳에 하셔야 합니다.

 

이게 조금 안좋게 보일 수도 있지만 당연한겁니다. 공급은 한정돼있고 수요는 있으니까요. 거기에 지금 전세난 장난 아니죠. 여기에 피가 붙을 수밖에 없습니다.

 

그런데 공공지원 민간임대는 전매, 양도, 전대차 불가능합니다. 공공지원은 무주택세대만 청약 가능하고, 공공에서 자금을 빌려주는 만큼 이런 조건이 붙습니다. 그냥 민간임대는 이런게 없어서 프리미엄이 붙을 수 있죠.

 

그래도 왠지 프리미엄이 손해보는거 같다

자 보겠습니다. 일단 위의 예시 아파트에서 프리미엄이 4,000만원이라고 보겠습니다. 아니 내가 소유권을 넘겨받는 것도 아니고 그냥 임차권을 받는 건데 쌩돈 4,000만원 날리는거 같다.... 내가 중간에 나갈때 최소한 내가 지불한 프리미엄 만큼 받고 나간다는 보장도 없지 않느냐. 돌려받을 수 있는 돈이 아니기 때문에 손해인 것 같다. 

 

네 저도 처음에 이생각을 했습니다. 분양권 거래도 아닌데 왠 프리미엄. 그런데 한번 보겠습니다.

위에서 나중에 주변 시세에 80%로 분양전환을 하겠다. 즉, 시세대비 20%는 싸게 주겠다는 겁니다. 물론 이것도 말이 많습니다. 계약서에 약정된게 아니고 구두약속 정도일 뿐이며, 과연 주변시세를 어떻게 정할 것인지, 더 비싸게 분양해도 대항할 수도 없고(완전 민간이니). 일단은 그래도 20% 분양한다는 구두약속이 있기 때문에 이정도는 저렴하게 주지 않을까 합니다. 너무 비싸면 분양 안받으면 되니까요.

 

위의 옥정 모아미래도 바로 위에는 리젠시빌란트라는 민간분양 아파트가 있습니다. 여기가 상당히 비슷합니다. 전 평형 59제곱인데 민간임대냐 분양이냐만 차이가 있는 것이죠.

 

그런데 여기 시세가 대략 4억이긴 한데 이건 그냥 호가만이고, 실거래는 3억 2천 정도. 지금 시점으로 보면 주변 시세의 80% 분양이니 바로 비교가 가능한 단지 시세가 3억 2천의 80%면 2억5천6백만원에 분양을 받을 수 있는 겁니다. 그럼 뭐 6천 400만원 싸게 분양받는다고 하면 지금 프리미엄 감안해도 손해는 아니다.

 

이렇게 보시면 처음 임차권 받은 사람들은 6천 정도 프리미엄을 먹고 들어가는데 우리는 4천 마이너스에 2천 정도만 추후 프리미엄을 얻을 수 있다.

 

그래서 민간임대아파트 프리미엄은 주변 시세의 20%까지가 최대 한도. 감이 오시나요?

 

민간임대 단점은??

제가 생각할 때 단점은 하나. 바로 상승장때의 시세차익을 못 본다는 것이죠. 아니 8년 거주하고 분양받아서 주변 시세 20% 싸게 분양을 받는 다고 해도, 그냥 바로 매수해서 8년 동안 시세차익을 보는 것이 낫지 않느냐? 네 이게 맞습니다. 제일 큰 단점이자 민간임대 아파트가 인기없는 이유 중에 하나죠.

 

우리가 아파트를 투자 대상으로 여기는 것에 대해 불편하다지만 누구나 자기 소중한 집의 가치가 올라가기를 바랍니다. 예를 들어 위에서 아파트가 (리젠시빌란트) 8년후 3억 2천에서 5억으로 상승했다고 칩니다. 그럼 지금 매수한 사람들은 1억 8천을 벌지만 8년후에 20% 싸게 분양받게 되는 모아미래도는 대략 4억에 분양받고 처음에 프리미엄 4천 지불했으니 딱 6천만원 벌게 되는 것이죠. 1억8천만원 대 6천만원. 3배차이입니다. 

 

그래도 지금 당장 주택을 매수하면 안되거나(청약 노리는 분들), 매수를 할 수 없는(다주택자, 세금부담) 사람들에게는 어쩔 수 없는 선택지가 민간임대아파트가 아닐까 합니다.

 

민간임대아파트 잘 활용하면 좋습니다

일단 무주택 자격 유지라서 로또 청약을 노릴 수도 있구요, 그냥 분양 받아서 주거 안정성에 중점을 둘 수도 있구요. 세금 없고, 투자도 가능하니 사실 지금 다주택자 및 무주택자 여러분들에게는 정말 추천드립니다. 특히 저처럼 더이상 주택담보대출, 전세자금대출이 불가능 하다면 더더욱 좋지요. 실제 30평대 민간임대 아파트에 사는 지인 얘기 들어보면 주차된 차들이 다 장난이 아니라고 하네요. 추후에 또 민간임대아파트 분양이 나오면 분석 포스팅을 올려보도록 하겠습니다.