분양권 중도금대출 한도, 자격, 요건 총정리 해드립니다(21년 8월 현재)

분양권 투자

지금 부동산 규제책 하에서는 사실 분양권 투자는 정말 어렵습니다. 애초에 청약 자격도 막힌데다가 전매제한 있고, 취득세에, 분양권 양도세까지 하면 정말 남는게 없는 투자처가 바로 현재 아파트 분양권 시장인 것이죠. 그래도 아시는 분들은 아시겠지만 중도금대출은 보증해주는 HUG, HF의 한도까지는 채워놓는 투자는 가능한데요.

 

상당히 헷갈리는 분들을 위해서 분양권 중도금대출 한도, 자격, 요건을 총정리 해드리도록 하겠습니다.

 

중도금대출 기본

일단 분양가 9억원 이상은 중도금 대출 자체가 안됩니다. 이부분은 꼭 기본이오니 알고 가셔야 합니다. 따라서 아파트 분양권 투자는 분양가 9억원 이하를 대상으로 합니다.(물론 중도금 대출이 필요없는 현금부자시라면 상관없습니다.)

 

그리고 중도금대출 보증을 해주는 기관은 주택도시보증공사 HUG(허그), 주택도시기금 HF입니다. 대부분 허그가 더 많은 보증을 담당하고 있습니다.

 

중도금대출 한도

이제 경우수는 분양하는 지역과, 보증사입니다. 지역은 수도권, 광역시, 기타로 나뉘구요. 수도권(서울, 경기, 인천), 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종), 그리고 나머지 기타 시, 군입니다.

 

여기서 보증사 한도는 HUG가 3~5억, HF는 3억입니다. 

수도권/광역시는 5억, 기타지방은 3억이구요. 보시면 아시겠지만 HF는 한도가 3억이라서 수도권 광역시는 불가합니다.

 

그리고 건수 한도도 있는데요, 기본적으로 세대당 2건이 원칙. 단, 규제지역은 1건만 가능. 따라서 비조정은 세대당 2건 가능. 

 

벌써부터 헷갈리실텐데요. 이를 표로 보겠습니다.

구분	규제지역(투기과열, 조정지역)
보증사	수도권/광역시	기타
HUG	세대당 1건 인당 5억	세대당 1건 인당 3억
HF	세대당 1건 인당 3억	세대당 1건 인당 3억

규제지역은 무조건 1건이 원칙이라고 말씀드렸습니다. 세대당 1건 넣고, HUG는 5억/HF는 3억 한도에서 다시 수도권광역시는 5억, 기타는 3억입니다. 그걸 위 표로 한거고, 헷갈리시면 그냥 지역이랑 보증사만 보셔도 됩니다.

 

비규제 지역은 아래와 같습니다. 기본적으로 세대당 2건이라고 말씀드렸습니다.

구분	비규제지역(비조정)
보증사	수도권/광역시	기타지역
HUG	세대당 2건 인당 5억	세대당 2건 인당 3억
HF	세대당 2건 인당 3억	세대당 2건 인당 3억

비규제는 그냥 규제지역에 비해 세대당 2건이 가능하다고 생각하시면 됩니다.

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장기보유특별공제 이게 무엇이고, 어떻게 계산되는지 알아보기

 

투자는 규제 1채, 비규제 1채가 최선

그럼 규제지역 1채나 비규제지역 2채만 분양권 중도금 대출이 가능하냐? 아닙니다. 비규제 1채, 규제 1채가 가능합니다. 그런데 이게 웃긴건 경우의 수가 너무 많습니다. 이건 표를 보셔야만 알 수 있습니다.

 

너무 헷갈리실 겁니다. 이게 또 실제 대출한도는 보증비율 80% 따라서 조금 더 나오는 경우를 감안한 겁니다.

 

여기서 한가지 규제지역 매수 후에 비규제지역 매수는 가능하지만, 그 반대는 불가능 합니다. 따라서 투자시 규제지역 먼서 매수 후에 비규제지역을 선택하셔야 합니다.(위에 표에 보시면 규제+비규제는 있어도 비규제 +규제는 없습니다)

 

투자하시려는 지역이 규제/비규제냐를 보시고, 다음 수도권/광역시, 그리고 인당2건에서 세대당 2건으로 바뀐 만큼 본인과 배우자 명의를 각각 나눠서 하셔야 한도가 크게 늘어납니다.

 

그런데 사실 실제로 보면 HUG+HF가 가장 이상적이긴 한데 대부분 분양하는 곳들 보면 보증사가 HUG입니다. HF가 별로 없죠. 있어도 내가 원하는 투자지역이 아닐 수도 있구요.

 

이상으로 분양권 중도금 대출 한도, 자격, 요건 등에 대해서 알아보았는데요, 상당히 헷갈리는 만큼 이 포스팅을 여러번 읽어보시기 바랍니다. 일단 원칙과 기본만 알고있으면 표를 보면서 필요할 때마다 찾아보시는 방법이 좋습니다. 그럼 성공적인 분양권 투자가 되시기를 기원합니다.