아파트 전세가율 이란? (의미, 이해, 활용법)

아파트 전세가율

흔히 아파트 투자나 부동산 공부를 할때 제일 많이 듣게 되는 용어가 바로 '전세가율'입니다. 이 전세가율이 제일 중요하다는 사람도 있고, 앞으로의 시세 예측을 할때 이 전세가율을 근거로 말하는 경우도 정말 많습니다. 그러면 과연이 전세가율이란 무엇인지, 또 어떤 의미가 있는지, 실제 집을 살때 어떻게 이해를 해야 하는지 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

전세가율 공식

전세가율은 전세가 / 매매가 x 100으로 계산되어집니다. 한마디로 매매가 대비 전세가율을 알려주는 것이죠. 예를 들면 집이 5억이고, 전세가가 3억이라면 3억(전세) / 5억(매매) x 100 해서 전세가율은 60%가 나오게 됩니다. 

 

그래서 전세가율이 높다고 하면 매매가 대비 전세가가 높다는 말이고, 전세가율이 낮다는 말은 매매가 대비 전세가가 낮다는 말입니다. 

 

그럼 현재 전국 시도별 전세가율은 어떻게 될까요?

서울은 대략 61%, 나머지 곳들도 60%대가 제일 많네요. 그럼 이게 현재 수준 높은 건지 낮은 건지 어떻게 알 수 있을까요? 이건 기준 시점을 놓고 비교하는 수밖에 없습니다. 같은 전세가율을 보더라도 누구는 이렇게 높아? 할수도 있고 누구는 아직 낮네 이럴 수도 있는 겁니다.

 

한국부동산원 데이터가 12년부터만 제공을 해서 12년에 보면 수도권이 대략 57%

17년 12월을 보시면 무려 73%까지 올라갔었습니다. 

 

전세가율 57%라는 수치는 모두 평균이기 때문에 거의 왠만한 아파트의 전세가가 매매가의 절반 수준이었단 뜻이고, 이렇게 보면 73%는 정말 높은 수치라는 것을 알 수 있습니다.

 

전세가율 의미

그럼 이 전세가율이 높다/낮다의 의미는 과연 무엇일까요? 보시면 아시겠지만 만약 매매가가 거의 움직이지 않는다고 보면 전세가가 올라가면 전세가율은 높아지고, 그 반대면 낮아지게 됩니다.

 

전세가는 언제 제일 민감하게 움직일까요? 바로 해당 지역에서 대규모 아파트 입주물량이 나왔을때입니다. 수치로 입증하지 않아도 알 수 있습니다. 지금처럼 규제가 없다고 가정해보겠습니다.

 

어떤 도시의 새로운 택지지구가 대단지 아파트들 분양을 하게 됩니다. 누가 분양을 제일 많이 받을까요? 실거주자들? 아닙니다. 바로 투자자들입니다.(다주택자들 혹은 1주택에서 투자를 하는 사람들) 대규모 택지 지구의 인프라가 다 갖춰지지도 않았고 교통 수단도 없는데 실거주자들이 분양을 선뜻 받을까요? 아니죠. 이로써 거의 절반 이상의 물량이 모두 투자자들이 가져가게 됩니다.(지금은 규제때문에 1주택자도 집 처분 서약서 써야 가져갈 수 있습니다)

 

기분좋게 새아파트 투자를 했지만 입주시즌이 되어가면 어떻게 될까요? 예를 들어 1,000세대 아파트인데 500세대가 투자자 물량이면 이게 전세물량으로 나옵니다. 약간 입지도 안좋고 인프라도 덜 갖춰진 택지에서 실제 들어갈 사람이 얼마나 될까요? 원래 전세시세가 3억이었다면 처음에는 3억나오고 2억 8천 나오고 이럴겁니다. 그런데 입주기간이 끝나가면 잔금내고 등기를 쳐야 하기 때문에 서둘러 전세를 맞추려는 경쟁이 나오게 됩니다. 

 

택지지구 새아파트 전세가가 폭락한 상황에서 원래 입지가 좋았던 지역들이 전세가도 가만히 있을까요? 상급 입지 전세가가 3억인데 택지지구 새아파트 전세가가 1억 9천이다... 조금만 불편을 감수하면 전세가 1억을 아낄 수 있다고 생각하면 기존에 전세살던 사람들이 가만히 있을까요? 

 

이게 그냥 단순 뇌피셜이 아니고 실제 대규모 택지지구가 있는 곳들을 보시면 실제 있었던 일입니다. 결론은 전세가는 입주물량에 반비례한다라고 할 수 있습니다.(지금은 수도권 같은 경우 상황이 조금 다릅니다..)

 

전세가율 해석

그럼 과연 이 전세가율을 어디에 써먹을 수 있을까요? 바로 현재 시장이 매수를 해도 되는지 안해도 되는지를 말해준다고 볼 측면이 있습니다(100% 확신은 아닙니다)

 

현재 전세가율이 낮다는 것은 두가지 상황이 가능합니다. 전세가가 너무 낮다(입주물량이 너무 많다), 매매가가 너무 높다(시장이 과열되어 있다) 입니다. 전세가는 가만히 있는데 매가만 높아지면 전세가율이 낮아지죠. 이래서 전세가율이 낮은 곳은 실거주장이라기 보다는 입주장, 유동성장이라고 볼 수 있습니다. 이런 경우 대부분의 투자자라면 진입을 하지 않습니다(미리 선점하는 투자자의 경우 투자금이 커지지만 진입하는 경우도 있습니다)

 

전세가율이 높다는 것은 위의 상황 반대입니다. 전세가가 너무 높다(입주물량이 없다), 매매가가 너무 움직이지 않는다(시장이 과열되어 있지 않다) 입니다. 사실 전세가율이 높아지면 전세가와 매매가의 갭 차이가 적다는 것이기 때문에 이를 노린 투자자들이 많이 들어오기도 합니다. 이때문에 일시적으로 전세가가 낮아지는 경우도 있지만 입주물량이 워낙 없다면 곧바로 다시 회복. 투자자들이 제일 좋아하는게 바로 이 전세가율이 높은 상황입니다. 입주부족장에 실거주장의 성격. 

 

전세가율 거품이 있을 수도 있다

예전에는 전세보증금은 거의 자비로 사람들이 마련을 하는 측면이 커서 전세보증금 액수 = 실거주 가치와 같다는 말이 맞았습니다. 그런데 문제는 현재 전세시장에 전세자금대출로 인한 유동성이 어마어마하게 들어와있다는 것이죠. 이말은 즉, 전세가가 오르는게 꼭 입주물량 부족해서 그런게 아닐 수도 있다는 거죠.

 

하지만 제가 이제까지 시장을 볼 때에는 이 부분은 그렇게 심각하게 생각하고 있지 않습니다. 이유는 전세자금대출 금리가 워낙에 낮고 또 전세보증금 대출이 보증으로 얽혀있는 만큼 의외로 일반적인 신용대출이나 주택담보대출과는 성격이 다르기 때문입니다. 한마디로 대출이지만 안정적인 자금이라고 할까요.

 

 

결론 : 전세가율이 높다면 집을 사도 된다

부동산시장은 전 국민이 참여하는(정확히는 가구단위) 필수적인 재화 시장입니다. 이렇게 해서 모든 시장참여자가 참여해서 형성된 전세가, 매매가는 사실 이걸 거품이다, 저평가다 라고 말하는게 오만한 것이죠. 그냥 현재 가격을 그대로 바라보시고, 전세가율이 높은 지역이라면 그래도 집을 매수해도 좋다라고 말씀드립니다.