아파트 매수를 위한 LTV, DSR 직접 쉽게 계산 해보는 법(+계산기)

아파트 매수 전 필수 LTV, DSR 계산

대한민국 집값이 연일 상승세를 이어나가고 있습니다. 이에 대한 정부의 규제가 또 되고, 집값이 또 오르고 이런 현상이 반복이 되다보니 아예 집을 서둘러 매수하시려는 분들이 많으실 텐데요, 물론 내가 집값 만큼의 현금을 보유하고 있다면 이런 LTV, DSR 계산 아예 필요없습니다. 그냥 현금 주고 매수하면 되니까요.

 

그런데 서울아파트 중위가격이 9억을 넘어간다고 하는데 과연 이만큼의 현금을 보유한 분들이 과연 있기나 할까요? 당연히 주택담보대출을 끼고 집을 매수할 수밖에 없죠. 이럴때에는 무조건 부동산 규제책과 LTV와 DSR을 아셔야 합니다. 심지어 직접 계산을 해볼 수 있어야 나의 소득과 자산으로 어떤 가격대의 아파트를 구매할 수 있는지 알 수 있습니다. 정말 쉽게 LTV와 DSR 계산을 해볼 수 있는 법을 알려드리겠습니다.

 

조정지역, 투기과열지구 인지 먼저 알아야

먼저 내가 매수를 하고자 하는 아파트가 위치한 지역이 조정지역인지 투기과열지구인지를 알아야 합니다. 만약에 모두 해당되지 않는 비조정지역이라면 LTV는 수도권의 경우 60%, 지방은 70%가 나오며, DSR은 적용되지 않습니다.(DTI는 적용되나 대출이 엄청 많지 않은 이상 상관없음)

 

제일 쉽게 지역을 알 수 있는 방법은 호갱노노(https://hogangnono.com/)를 가시면 됩니다. 가셔서 맨 왼쪽에 '규제'부분을 누르시면 어느곳이 규제지역인지 지도로 쉽게 알 수 있습니다.

 

현재 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역들 리스트입니다. 사실 왠만한 수도권, 광역시들은 모두 규제지역으로 지정이 되었으며 이것도 사실 집값이 오르는 지역은 추가로 지정이 될 수도 있는 부분이라 항상 잘 체크를 해보셔야 합니다. 그럼 이제 본인이 매수하려는 지역이 투기과열지구(=투기지역)인지 조정대상지역인지 아셨을 겁니다.

 

LTV, DSR이란

LTV(Loan To Vale ratio)란 주택담보대출비율을 말하는 것으로 은행에서 주택을 담보로 맡겼을때 이 주택 시세의 몇 %까지 대출을 해주는지를 말해주는 겁니다. 예를 들어 5억짜리 집을 맡겼는데 LTV가 60%다 하면 3억까지만 대출이 나오는 것이죠. 부동산 규제가 없던 시절에는 거의 70%까지는 모두 나왔습니다. 집값도 저렴했고 대출도 잘나왔으니 상대적으로 집을 사기가 정말 수월했었습니다. 참고로 이 LTV가 어이없는 수준까지 해주는 경우도 있는데요, 미국의 경우 서브프라임 사태 전에는 이 LTV가 110%까지 가능했다고 합니다.(그래서 결과가 처참했죠)

 

DSR(Debt Service Ratio)로 총부채원리금상환비율입니다. 나의 총부채를 갚는데 쓰이는 원리금이 얼마까지만 가능하다하는 대출규제입니다. 총부채에는 주택담보대출 뿐만 아니라 모든 대출이 다 들어갑니다.(신용대출 등등) 비교가 되는 것이 DTI인데요 DTI는 해당 대출이 원금과 이자를 소득 비율로 보는 것이지만 DSR은 총부채 개념이라서 DSR이 더 큰 개념이고 대출규제가 더 타이트해집니다.

 

현행 LTV, DSR 규제

2021년 7월부터 DSR규제가 새롭게 들어오고 서민 실소유자에 대한 혜택도 생겼습니다. 일단 무주택 세대주에게만 적용이 되며(1주택자 이상은 규제지역에서 주택담보대출 금지) 투기과열지구와 조정대상지역별로 다릅니다.

 

먼저 공통적인 소득기준은 부부합산 연소득이 9천만원 이하여야 하고, 생애최초구입이라면 여기서 1천만원을 더해서 1억원 이하의 소득을 가진 가구여야 합니다.

 

주택가격은 일단 투기과열지구는 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하의 주택에서만 우대를 해줍니다. 참고로 규제지역에서 15억 이상 대출은 15억이 넘는 구간은 아예 대출이 나오지 않고, 9억이 넘는 지역은 투기과열지역이라면 9억~15억 구간의 20% LTV, 조정대상지역은 30%의 LTV만 가능합니다.

 

LTV는 금액대 구간별로 다른데요 일단 주택담보대출의 최대한도는 4억원입니다. 9억원짜리 집을 매수한다고 해도 LTV가 60%라고 5억 4천이 아니라 4억원(한도)까지만 가능합니다. 예를 들어 내가 투기과열지구 7억원짜리 집을 사고 싶다고 하면 6억까지는 LTV 60%니까 3억 6천에, 6억 넘는 1억 구간은 LTV 50%니까 5천만원 더해서 4억 1천만원이 나오는데요, 한도는 4억원이니까 딱 4억원까지만 대출이 나오게 됩니다.

 

DSR은 은행권은 40%, 비은행권은 60%입니다. 표와 숫자로만 보면 어렵습니다. 한번 직접 계산 하는 법을 알려드리겠습니다.

 

LTV, DSR 실제 계산

LTV는 그냥 집값에 몇 %인지만 곱하시면 되니까 따로 계산기만 있으시면 됩니다. 그런데 DSR 계산이 어려운데요, 이걸 쉽게 할 수 있는 곳이 있습니다. 이곳을 즐겨찾기 해두시고 필요할때마다 가셔서 계산을 해보시면 됩니다. DSR 계산하는 곳

 

홈페이지를 가셔서 신DTI, DSR로 갑니다. 참고로 다른 부동산 관련 계산들도 쉽게 할 수 있는 곳이니 유용하게 활용하실 수 있을 겁니다.

 

그리고 나서 네모칸과 같이 구 계산기로 갑니다.(계산을 더 쉽게 하기 위해서)

 

이게 DSR계산기의 모습인데요, 쉽게 내 소득, 다른 대출, 집을 사기 위한 LTV한도와 대출기간, 대출금리만 넣으면 계산을 아주 쉽게 해보실 수 있습니다.

 

예시로 서울 내(투기과열지구) 6억짜리 집을 산다고 해보겠습니다. 그러면 LTV가 60%니까 3억 6천만원이 대출금액이 됩니다. 내 소득이 연 4천만원이고, 대출기간은 30년(이렇게 길게 잡는 것이 좋습니다), 대출이율은 3%로 계산 해보겠습니다. 그러면 DSR이 56%로 1금융권에서는 대출을 받을 수가 없습니다. 여기서 내가 가진 다른 부채를 넣지도 않았습니다. 만약 다른 신용대출 같은 것이 있었다면 더더욱 집을 사지 못하죠. 단, 위에서 보셨으면 아시겠지만 비은행권(2금융)은 DSR이 60%이긴 한데 대출 이율이 훨씬 높기 때문에 어차피 안됩니다.(내 신용을 위해서라도 2금융은 피하셔야죠)

 

똑같은 조건에서 연봉 5천으로 해보아도 DSR이 40%를 넘어갑니다.

 

연봉을 5,700만원 정도로 올리니까 DSR 한도인 40% 아래로 나오게 됩니다. 서울 6억짜리 집을 대출로 구매하고 싶으시다면 내 현금자산 2억 4천에, 아무런 대출이 없고, 연봉이 5,700만원 이상이어야 매수를 하실 수 있습니다.(이렇게 보니까 정말 집 사기가 힘들어 보입니다)

 

사실 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어가는 시점에서 서울 6억짜리 집이 어디 있겠느냐마는(있기는 있습니다. 서울 6억짜리 집 찾기 포스팅 보러가기) 그래도 LTV와 DSR을 완화해줘서 그나마 서울 6억짜리 아파트는 소득이 되시는 분들은 매수의 마지막 기회가 아닐까 합니다. 이상으로 LTV, DSR 직접 계산해서 살 수 있는 아파트 가격대를 알아보는 법을 살펴보았습니다.