서울, 인천, 경기 부동산 입주물량으로 전망(22년까지)

요즘 부동산에 대한 관심도가 정말 장난이 아닌것 같습니다. 무주택자 뿐만 아니라, 1주택자, 다주택자, 법인까지 부동산 시장참여자(사실 모든 국민이 참여자죠)들이 뉴스 하나, 정치인들의 발언 하나하나에도 큰 반응을 보이고 있는데요, 저는 사실 이런 요인 보다는 결국은 수요와 공급, 특히 공급으로 아파트 흐름이 결정된다고 봅니다

그래서 이번부터 전국을 한번씩 보면서 흐름과 전망으로 살펴보려고 하는데요, 예전에는 KB부동산이나 부동산114입주지원센터 이런 곳에서 모든 데이터를 가져와서 엑셀로 직접 그리고 했는데 지금은 정말 좋은 부동산데이터사이트들이 많아서 편하게 한번에 볼 수가 있습니다

 

제가 보는 곳은 '부동산지인'으로 회원가입만 하면 무료로 보실 수가 있습니다. 혹시라도 부동산지인 자료 화면이 문제가 된다면 즉시 삭제하도록 하겠습니다

 

이 시간에는 먼저 서울, 인천, 경기만 살펴보도록 하겠습니다

 

서울, 인천, 경기 부동산 흐름

서울입니다. 맨 위는 매매가, 전세가 흐름, 두번째는 수요와 입주물량, 맨 밑에는 미분양입니다.

2013년부터 시작된 본격적인 반등이 정말 무섭게 올라가고 있습니다. 사실 6년이상 서울 부동산 상승세가 지속된 적이 없었는데 이번에는 정말 후반으로 갈 수록 더 큰 상승세를 보여주고 있네요. 더 무서운 것은 전세가도 최근 올라가고 있다는 겁니다

 

서울은 항상 공급이 부족한 곳입니다. 어쩔 수 없죠, 이미 다 지어진 땅인데 어디에 짓습니다. 그래서 이번 18-19년도에도 살짝 수요치를 넘긴 수준입니다. 참고로 수요치는 대부분 부동산데이터사이트를 보면 인구수 X 0.05입니다(부동산 논문 등에 보면 거의 수요를 이렇게 계산합니다)

 

13년부터 반등을 시작하면서 미분양은... 정말 볼것도 없습니다. 

 

경기도입니다. 역시나 서울과 흐름은 비슷합니다. 재밌는 것은 이번 18, 19, 20년도에 역대급 물량이 쏟아졌는데도 흐름이 죽지 않았습니다. 이번 역대급 물량에 살짞 분위기가 꺾이지 않을까라는 전망을 하시는 분들도 많았는데요, 이걸 다 소화하고 가고 있습니다. 물론 지역별 편차는 있지만요

 

미분양도 상당히 흐름이 좋습니다. 앞으로 입주물량도 점진적으로 줄고 있구요(3기 신도시 및 추가 신도시가 남아있긴 합니다)

 

인천은 확실히 입주물량의 영향을 받았습니다. 수도권 상승기인 15년부터 19년까지 상승세가 조금은 눌렸었습니다. 그러다가 최근 폭등을 하기 시작했고, 규제지역으로 묶이면서 앞으로의 흐름이 더 궁금해지는데요, 단, 22년부터 다시 입주물량이 늘게 됩니다. 

 

인천도 택지와 구도심이 혼재한 곳이라 아무래도 기존에는 새로운 택지들의 아파트가 시세를 그나마 버텨주었고, 지금은 구도심까지 오르고 있습니다. 

 

서울, 경기, 인천 부동산 전망

서울은 사실 상승할 수밖에 없습니다. 제일 큰 문제는 이제 공급이 없다는 것입니다. 어떤 경우의 수를 봐도 오를거라고 보입니다. 부동산규제가 어떻게 나와도요. 전세가도 당연히 오를 겁니다. 임대차계약법이 개정되어도 곡선이 계단식으로만 바뀔거 라고 봅니다

 

다만 변수는 3기 신도시 물량이 나올 경우에 서울도 영향을 받을 텐데요, 이게 임대물량도 많고, 세대수도 많아서 별로 영향이 없을 거라는 분들도 계시지만 그렇게 생각하지 않습니다. 최소한 서울에 보합권정도로의 영향을 줄 겁니다

 

경기도 또한 상승을 전망해봅니다. 입주물량도 줄고 있고, 서울에 대한 수요도 계속해서 경기도로 나올겁니다. 역시나 변수는 3기 신도시. 개인적으로는 3기 신도시가 시차를 두고 분양을 하지 말고, 일시에 하는게 집값을 그나마 안정시키니는데 큰 도움이 될 거라고 생각합니다. 

 

경기도는 특히나 교통이 편리한 지역을 중심으로 해서 편차가 심해질 것 같습니다

 

인천은 보합권을 예상합니다. 길게 보면 21년까지 상승을 할겁니다. 다만 22년부터 입주물량이 상당히 많습니다. 이거 분명히 영향을 크게 줄겁니다. 인천이 규제가 없었을때는 입주물량이 많아서 흐름을 못탔는데 이제는 규제지역에다가 입주물량까지 같이 옵니다. 그래도 새로운 택지나 신축 아파트를 중심으로는 상승세는 지속될 것입니다